リバースモーゲージの活用方法

リバースモーゲージの活用方法を説明!

内閣府の調査によると、60代の60%以上の人が将来年老いてからも現在の家に住み続けることを希望しています。また、老後の資金に関しては約65%の人が不足していると感じています。

 

このような、「持ち家はあるけれど貯蓄には不安がある」という人にふさわしい借入システムが、「リバースモーゲージ」です。

 

リバースモーゲージの「リバース」という言葉には「逆」という意味があり、「モーゲージ」は「不動産を担保とする貸付」のことです。

 

一般的に行われている住宅ローンは住宅の購入資金を金融機関から一括して借入れ、毎月一定額を返済していくものですが、リバースモーゲージは既に保有している住宅を担保にして毎月一定額の融資を受けるローンです。

 

ただし、不動産担保ローンとは違って返済をすることはなく、利用者が死亡した時に住宅を処分して返済資金に充てます。つまり、住宅ローンの逆の流れになることからリバースモーゲージと呼ばれます。リバースモーゲージには公的機関によるものと民間金融機関のものがあります。

利用条件−社会福祉協議会の例

  • 65歳以上であること。
  • 配偶者、または親以外に同居人がいないこと。
  • 利用者が単独で所有(または同居の配偶者との共有)する不動産に居住していること。
  • 不動産に賃借権、抵当権などが設定されていないこと。
  • 一戸建て住宅であり、土地の評価額が1,000万円から1,500万円以上であること。

貸し付け条件−社会福祉協議会の例

貸付限度額 土地評価額の70%程度
貸付期間 貸付金(利息含む)が貸付限度額に達するまでの期間、または利用者の死亡時まで。
貸付額 月30万円以内
貸付利率 年3%、または長期プライムレートのどちらか低い利率
返済 死亡時などに一括返済
償還の担保措置 居住する不動産に根抵当権等を設定。推定相続人の中から連帯保証人1人を選定。

利用条件−銀行の例

  • 55歳以上80歳以下であり、同居の配偶者は年齢が50歳以上であること。
  • 年収が150万円以上であること。
  • 自己所有の一戸建てに居住している単身世帯または夫婦世帯であること。
  • 取扱店に概ね2時間程度で来店可能なこと。
  • 利用者が契約能力を有していること。

貸し付け条件−銀行の例

貸付限度額 土地評価額の80%以内を上限に、500万円~1億円
貸付期間 終身
貸付利率 当該銀行の基準金利+2.8%(変動金利)。同行の普通預金残高と同額分までは無利息。
返済 毎月金利分のみ返済。死亡から6ヶ月後に一括返済。相続人が借入金を返済する方法と、担保物件を銀行で処分する方法の2通りが有。
償還の担保措置 居住する不動産に根抵当権を設定。保証会社や第三者による保証が原則的に必要なし。

リバースモーゲージのメリットは?

過去、高齢になって仕事からの収入が途絶えると、自宅を売却して資金を捻出することがありました。しかし、リバースモーゲージを利用すれば、路頭に迷うことなく老後の資金をスムーズに調達できます。それが、最大のメリットです。

 

また、高齢者や年金生活者は金融機関からの借入が難しくなりますが、リバースモーゲージであればそんな心配は要りません。プロミスの審査ぐらいな感覚で大丈夫です。そして、リバースモーゲージの資金は、月々の生活費から趣味や娯楽、バリアフリーへのリフォームなど、様々な使途に活用できます。

 

ただし、メリットばかりではなく、リスクのあるのも事実です。

金利のリスク

将来インフレになると金利が上昇し、借入残高が増加します。その結果、自宅の担保の価値割れが生じます。

長寿のリスク

契約者が契約時に想定していた年齢よりも長生きすると、生存中に借入金残高が不動産評価額に達してしまいます。

不動産価格の下落のリスク

仮に、契約期間中に不動産価値が大幅に下落すると、担保割れが生じて融資が打ち切られます。

 

また、現在の利用条件では身体に障害が生じて介護が必要になった時も子供に同居してもらうことができません。高齢化社会が進む中、リバースモーゲージは新しい社会システムとして環境整備を進める必要が大きくなっています。


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